משכנתא לאיחוד הלוואות​

איחוד הלוואות הוא פעולה של לקיחת משכנתא כנגד נכס קיים שזו למעשה משכנתא לכל מטרה תוך כדי שיעבוד נכס קיים על מנת לסגור ההלוואות קטנות שנלקחו בריבית גבוהה (כגון הלוואות אישיות, הלוואה לרכב, כרטיסי אשראי, הלוואות שוטפות ועוד) ופרישת החוב להרבה שנים כדי להקל על התזרים החודשי. הלווה מקבל סכום כסף שמאפשר לו לסגור את כל יתרת ההלוואות הקיימות ולהחזיר את המשכנתא כנגד דירה קיימת (לדוגמא) בריבית נמוכה יותר מהריביות על ההלוואות הבודדות.

 

דוגמא מספרית

שווי דירה קיימת: 3,000,000 שקל.

משכנתא לדירה ראשונה: 1,000,000 שקל.

משכנתא אפשרית מקסימלית לכל מטרה (50% מערך הנכס המשועבד): 1,500,000

סכום אפשרי ללקיחה עבור פרעון הלוואות מסחריות: 500,000 שקל.
 

יתרונות איחוד הלוואות:

1. תשלום אחד: במקום לנהל מספר הלוואות עם תשלומים שונים, יש רק תשלום אחד לחודש.

2. ריבית נמוכה יותר: הריבית על המשכנתא שתחליף את ההלוואות הבודדות נמוכה יותר מאשר הריביות שניגבו על ההלוואות הקודמות.

3. הפחתת העומס הפיננסי: איחוד הלוואות מפחית את הלחץ הכלכלי כיוון שהמשכנתא נפרשת ליותר שנים מאשר ההלוואות הבודדות (שהן בד"כ עד מקסימום 7 שנים) וכתוצאה מכך ההחזר החודשי יורד דרמטית.

 

חסרונות של איחוד הלוואות:

1. הארכת התקופה: על מנת להוריד את התשלום החודשי, אז תקופת ההלוואה מתארכת. המשמעות היא שסה"כ תשלומי ריבית המשכנתא גבוה יותר מסה"כ עלות הריביות הבודדות.

2. תנאים פחות טובים: אם חלק מהלוואות הבודדות היו עם ריבית נמוכה, יתכן שהריבית בהלוואת האיחוד (במשכנתא) תהיה גבוהה יותר.

​​

במידה ועל הנכס קיימת משכנת, כפי שהוסבר בדוגמא המספרית, ניתן לקחת את המשכנתא הנוספת בבנק בו נלקחה המשכנתא המקורית, או בבנק אחר, כמשכנתא בדרגה שנייה (רישום טכני שדורש קצת יותר בירוקרטיה, אבל לעיתים שווה את המאמץ על מנת לא להיות "שבוי" של הבנק המקורי)

חשוב להבין, כי על מנת לקחת משכנתא נוספת, על הלווה להציג יכולת החזר על פי בקריטריונים הבנקאים המקובלים להלוואות משכנתא.

​

ניתן לקחת הלוואת משכנתא לכל מטרה לטובת איחוד הלוואות גם באמצעות גופי מימון חוץ בנקאיים, גופים מוסדיים, חברות ביטוח, ובתי השקעות. יתרונם הגדול שאחוז המימון שהם מאפשרים גדול מ-50% משווי הנכס (לעיתים עד 70%). חסרונם של הגופים החוץ בנקאיים הוא בעלות הכסף, כלומר, הריבית שהם גובים גבוהה מהריבית בבנק, אבל בהיעדר פתרון אחר, זהו פתרון אפשרי.

​

תהליך איחוד הלוואות:

1. הגשה לבנק של מסמכי ההלוואות הבודדות המראים את סה"כ היתרות שהמשכנתא החדשה אמורה לכסות.

2. תהליך קבלת המשכנתא דומה לקבלת משכנתא לכל מטרה עם ריביות מתאימות למשכנתא כזו.

3. יש לספק לבנק את כלל הניירת הנדרשת להגשת בקשה לקבלת משכנתא כמו שמאות, תלושי שכר, תדפיסי בנק וכו'.